Analizë


EDVIN LIBOHOVA


U bënë disa vjet që kriza në ndërtimin e banesave ka ngërthyer keq ekonominë shqiptare dhe sidomos ata sektorë të lidhur me prodhimin ose importin e lëndëve të para dhe të materialeve të ndërtimit. Sipërmarrjet e lidhura direkt ose të ndërvarura nga ky sektor, janë prej kohësh në vështirësi financiare si rezultat kryesisht i mungesës së likuiditetit (pasojë kjo e rënies së shitjeve), çka pasqyrohet në uljen e aftësisë së tyre paguese ndaj bankave dhe furnitorëve. Reaksioni zinxhir i kësaj paaftësie paguese ka shtrirë gradualisht ndikimin e saj edhe në uljen e fuqisë blerëse dhe rënien e konsumit të popullatës.


Pa dashur të ndalem në faktorët e shumtë që kanë ndikuar në këtë situatë do të thosha që pyetja e shtruar për zgjidhje e merr përgjigjen fare qartë nëse trajtohet nën fokusin e ligjeve që rregullojnë ekonominë e lirë të tregut, dhe kryesisht në raportin e magjishëm kërkesë-ofertë.


Uria e trashëguar për ambiente banimi, rritja e kërkesave për kushte më të mira jetese, ardhjet e pakontrolluara nga zonat rurale drejt zonave urbane dhe nga qytetet e vogla drejt metropolit, të gjitha këto i nxitën ndërtuesit (dhe jo vetëm ata) që të mos njohin kufij për të ndërtuar. Ky proces u stimulua edhe nga fuqia blerëse gjithnjë në rritje e popullsisë, rezultat kjo i ecurisë pozitive të ekonomisë, dërgesave të emigrantëve dhe sidomos i mbështetjes me kredi që bankat reflektuan gjatë dhjetëvjeçarit të fundit.


Mungesa e analizave të kujdesshme të tregut dhe dalja jashtë kontrollit e sektorit të ndërtimit çoi në prishjen e ekuilibrave midis ofertës dhe kërkesës për ambiente banimi, çka u pasqyrua në mungesën e likuiditetit në këtë sektor. Ndërkohë që nevojat më imediate për banim (vlerësuar kjo me standardet e nivelit ekonomik të vendit), kishin filluar të plotësoheshin, kantieret e ndërtimit ishin në kulmin e punës duke ndërtuar ku dhe sa të mundnin, pavarësisht sesa ishin kapacitetet blerëse të popullsisë. Nga ana tjetër, dërgesat e emigrantëve filluan të bien dhe bankat e rritën shkallën e kujdesit për kredidhënien.


Pikërisht në situatat e mësipërme, efektet e krizës globale u shfaqën me frikën për të nesërmen, çka u pasqyrua në uljen e masës së konsumit dhe rritjen e depozitave pranë bankave.


Nga të dhënat e fundit që ofron Shoqata e Ndërtuesve të Shqipërisë, rezulton se stoku i banesave të pashitura në shkallë vendi është mbi 12 mijë apartamente, çka do të thotë një vlerë e ngurtësuar prej mbi 300 milionë eurosh (pa përfshirë këtu stokun e ambienteve të shërbimit si dyqane, zyra, parkime etj.).


Pyetja shtrohet se çfarë duhet bërë që ky stok prej qindra milionë eurosh i banesave të rifutej në ekonomi, duke u shndërruar gradualisht në likuiditet gjatë një periudhe disavjeçare.


Ndërtimi i një skeme financimi nëpërmjet instrumenteve të borxhit afatgjatë (mbi 5 vjet) do ta ndihmonte procesin duke e kanalizuar drejt një zgjidhjeje racionale.


Aktorët kryesorë që do të mundësonin këtë proces do të ishin shteti dhe bankat. Në mënyrë të përmbledhur, skema e financimit mund të ishte si më poshtë:


Nëpërmjet Entit Kombëtar të Banesave shteti blen me obligacione (me një çmim blerje që mban parasysh tregun dhe kostot reale të ndërtimit) atë pjesë të stokut të banesave të pashitura dhe të ambienteve të shërbimit si dyqane, zyra etj., që ofrohen në mënyrë të përqendruar (jo banesa dhe ambiente individuale të shpërndara në disa lokacione).


Përveç EKB-së, në këtë skemë mund të përfshihen edhe njësitë e pushtetit vendor (bashkitë dhe komunat), të cilat mund të operojnë me fondet e tyre, me fondet e shtetit, ose duke lëshuar obligacione të vetat.


Të gjitha këto kontingjente banesash dhe ambiente shërbimesh do të përdoren për të pastrehët, për kategori me të ardhura të ulëta (studentë, pensionistë etj.), për strehim për punonjësit e sektorit shtetëror duke ju ofruar kushte lehtësuese pagese, për ambiente zyrash për sektorin shtetëror, për ambiente shërbime për nevoja sociale të shtetit si qendra shëndetësore, shkolla, kopshte e çerdhe, shtëpi për të moshuarit, për t’u dhënë me qira, si dhe për t’u shitur kur të paraqitet rasti oportun.


Cili do të jetë roli i bankave në këtë proces?


Bankat do të jenë institucionet që do të shndërrojnë obligacionet në likuiditete përpara maturimit të tyre (në ato raste kur ndërtuesit do ta parapëlqenin dhe konsideronin si një veprim të leverdishëm për ta). Pjesëmarrja e bankave në këtë skemë do të diversifikojë portofolin e tyre drejt një investimi të sigurt dhe me leverdi. Nga ana tjetër, futja e likuiditetit në kanalet e qarkullimit do të lehtësojë ndjeshëm edhe investitorët apo furnitorët e lëndëve të para për ndërtim, çka në fund të fundit do të ketë edhe kjo efekt pozitiv për shlyerjen e detyrimeve ndaj bankave.


Çfarë kërkohet që skema të vihet në zbatim?


Para së gjithash kërkohet mirëkuptim mes forcave politike për ndikimin që do të ketë kjo skemë në rritjen e kufirit të borxhit publik. Nëse do të mendonim që transhi i parë i financimit do të ishte rreth 100 milionë euro (skema do të ishte e rekomandueshme të ndërtohej mbi bazën e financimit në lekë), atëherë në kushtet aktuale borxhi publik do të rritej me më pak se 2%. Por nisur nga fakti që ky proces mund të shtrihet në 3-4 vite, atëherë kërkohet detyrimisht arritja e një konsensusi mes forcave kryesore politike të vendit.


Enti Kombëtar i Banesave do të duhej të ngrinte dhe forconte strukturat menaxhuese të këtij procesi, ndërsa pushteti lokal do të duhej të pozicionohej më aktivisht në menaxhimin e burimeve financiare dhe të aseteve që lidhen me këtë skemë, si edhe të tregohej mjaft prudent në administrimin e lejeve për ndërtim.


 


Titulli i autorit: Kriza në ndërtimin e banesave dhe mungesa e likuiditetit, a ka një zgjidhje?