Propozim për një skemë që lidh financimin me progresin real të punimeve dhe garanton çelësat në dorë, jo thjesht premtime. Kur blerësi paguan duhet të marrë, jo thjesht premtime, por metra katrorë. Skema e Përfundimit të Garantuar (SPG) vendos disiplinë financiare në industrinë e ndërtimit: llogari e veçantë projekti (escrow), pagesa vetëm sipas fazave të verifikuara, garanci përfundimi dhe e drejtë ndërhyrjeje (step-in) kur diçka shkon keq. Rezultati: dorëzim në kohë, rrezik i ulët për blerësin dhe seriozitet financiar për industrinë e ndërtimit.

Qytetet shqiptare, veçanërisht Tirana dhe qendrat e tjera urbane, mbajnë ende si plagë të hapura dhjetëra struktura betoni të mbetura në fazë karabinaje, pa perspektivë për t’u përfunduar.

Ato dëmtojnë peizazhin urban dhe ndjesinë e sigurisë publike, por mbi të gjitha përfaqësojnë drama financiare për familjet që kanë paguar për një shtëpi që nuk e morën kurrë.

Sipas të dhënave të ALUIZNI-t vite më parë, ishin evidentuar mbi 1,200 ndërtime të papërfunduara në shkallë vendi, me mijëra familje të prekura.

Në rrënjë të këtij fenomeni qëndron një boshllëk i theksuar rregullator-financiar.

Legjislacioni ynë nuk i mbron në mënyrë efektive fondet e blerësve gjatë ndërtimit.

Zhvilluesi mund të shesë ende pa nisur punimet (off-plan) dhe të arkëtojë paraprakisht një pjesë të konsiderueshme të çmimit, pa detyrim ligjor që këto fonde të depozitohen dhe të përdoren vetëm në një llogari të veçantë, të dedikuar për projektin.

Nuk ka një skemë të detyrueshme pagesash me këste të lidhura me progresin e punimeve të ndërtimit; gjithçka lihet te kontrata standarde e zhvilluesit, që zakonisht e ngarkon blerësin me pjesën më të madhe të rrezikut.

Në rastet kur shitjet ngadalësohen, kostot rriten apo financimi alternativ mungon, projekti ngec, edhe pse blerësit mund të kenë paguar deri në 60–80% të vlerës.

Legjislacioni ynë i ndërtimit parashikon lëshimin e certifikatës së përdorimit pas përfundimit të suksesshëm të punimeve në objekt, si edhe sanksione administrative në të kundërtën (p.sh. pezullim/revokim leje).

Por ai nuk ofron një mekanizëm financiar parandalues që ta lidhë financimin me progresin e punimeve dhe të shmangë ngecjen.

Revokimi ose pezullimi i lejes thjesht konstaton dështimin, pa krijuar një rrugë për ta çuar objektin në përfundim. Mbi këtë sfond, përpjekjet sporadike për “konfiskime” apo masa emergjente adresojnë simptomën, jo shkakun.

Ndërkohë, pas cikleve me kredi të këqija në ndërtim, bankat janë bërë konservatore dhe shumë projekte mbështeten kryesisht te paradhëniet e blerësve, një model që funksionon në kohë bumi, por shfaq brishtësinë e vet në krizë.

Prandaj, një arkitekturë e re rregullatore-financiare bëhet kusht i domosdoshëm për besimin në tregun e banesave, për stabilitetin financiar dhe për një zhvillim urban të qëndrueshëm. Në këtë kontekst, përvoja ndërkombëtare ofron modele të provuara që mund të përshtaten me realitetin shqiptar.

Për t’i dhënë fund këtij rreziku sistemik, një zgjidhje është Skema e Përfundimit të Garantuar (SPG).

Thelbi i kësaj arkitekture është i thjeshtë: një llogari e veçantë projekti (escrow) në bankë, e ndarë nga llogaritë e tjera të zhvilluesit, ku derdhen të gjitha pagesat e blerësve dhe kreditë e dedikuara për projektin; disbursim vetëm sipas fazave të verifikuara; një garanci e përfundimit që siguron angazhimin financiar të detyrueshëm të zhvilluesit; dhe e drejta e ndërhyrjes (step-in) për të zëvendësuar shpejt zhvilluesin ose firmën zbatuese të punimeve, në rast dështimi të tyre.

Praktikisht, fondet administrohen në një kanal të vetëm, të kontrolluar: hyjnë në llogarinë e veçantë të projektit dhe dalin vetëm kundrejt punës së verifikuar dhe certifikuar, në mënyrë progresive. Kësti final lirohet vetëm pas certifikatës së përdorimit.

Banka vepron si rojtar fondesh (escrow-agent) dhe, kur nevojitet, si kredidhënëse, me ndarje të qarta funksionesh për të shmangur konfliktet e interesit.

Nëse projekti devijon rëndë nga afatet ose kapacitetet financiare të zhvilluesit, disbursimet ngrihen dhe aktivizohet step-in: emërohet një administrator i posaçëm që kontrakton një ekip zëvendësues dhe e çon kantierin në finish duke përdorur fondet e mbetura dhe garancinë.

Cikli mbyllet me një sigurim 10-vjeçar për defekte strukturore, në mënyrë që mbrojtja të vlejë edhe pas dorëzimit të çelësave. Këto katër shtylla e kthejnë kantierin në një projekt të përfunduar, në mënyrë të sigurt dhe të garantuar.

Llogaria e projektit (escrow): si mbrohen fondet

Llogaria e projektit është një llogari bankare e veçantë (escrow), e hapur ekskluzivisht për një objekt të caktuar dhe e ndarë nga të gjitha llogaritë e tjera të zhvilluesit.

Aty derdhen të gjitha pagesat e blerësve, bashkë me kreditë e dedikuara të bankës dhe kontributin vetjak të zhvilluesit. Fondet nuk mund të tërhiqen përveçse kur faza përkatëse e punimeve verifikohet nga mbikëqyrësi i punimeve dhe konfirmohet nga banka (kontroll teknik + kontroll financiar).

Në praktikë, kjo mbyll një nga arteriet kryesore të rrezikut: përdorimin e parave të projektit për qëllime të tjera. Kur çdo euro kalon në një kanal të vetëm, të kontrolluar, dhe del vetëm kundrejt punës së kryer, projekti ushqehet me likuiditet të pastër.

Një rregull i arsyeshëm, i provuar ndërkombëtarisht, është që të paktën 70–80% e të gjitha arkëtimeve të qëndrojnë në llogarinë e projektit dhe të përdoren vetëm për kostot e ndërtimit (punime, materiale, kontraktorë, taksa të lidhura), ndërsa kësti final (p.sh. 20%) të lirohet vetëm pas certifikatës së përdorimit.

Kjo e fundit, i jep vlerë reale apartamentit në momentin e dorëzimit dhe krijon shtysë financiare për mbylljen korrekte të të gjitha procedurave.

Disbursimi sipas fazave: pagesa vetëm për progres

Fazat e punimeve të ndërtimit përcaktohen dhe kontraktohen në nisje të projektit, të lidhura me projekt-zbatimin, grafikun dhe preventivin punimeve: themelet, karabinaja, muraturat/fasadat, instalimet e brendshme, rifiniturat.

Disbursimi bëhet në përpjesëtim (pro rata), mbi bazën e situacioneve pjesore dhe situacionit përfundimtar, të certifikuara nga mbikëqyrësi dhe të verifikuara financiarisht nga një auditues i pavarur (auditues ligjor i licencuar).

Për çdo fazë parashikohen tavane disbursimi orientuese (p.sh. struktura ~30%), të cilat mund të tejkalohen vetëm për shkak të ndryshimeve në projekt gjatë zbatimit të punimeve, të miratuar nga mbikëqyrësi, të miratuara nga strukturat përkatëse dhe të miratuara nga banka administruese e llogarisë.

Në rast tejkalimi të buxhetit për secilën fazë, fillimisht përdoret fondi i paparashikuar (p.sh. 5–10%); tejkalimet mbi të kërkojnë rishpërndarje të buxhetit, garanci shtesë ose kontribut vetjak, në mënyrë që të mos komprometohen fazat pasuese.

Disbursimi bëhet vetëm pas një pakete verifikimi: situacioni punimesh miratuar nga supervizori, raporti i audituesit të pavarur për verifikimin e kostove dhe pagesave dhe miratimi i bankës si administruese e llogarisë.

Kur këto dokumente janë në rregull, lëshohet kësti përkatës. Nëse faza nuk ka arritur 100%, mund të jepet disbursim i pjesshëm pro rata, vetëm për volum pune realisht të kryer.

Në këtë mënyrë, disbursimi i parave ndjek ritmin e ndërtimit. Kësti final lirohet vetëm pas certifikatës së përdorimit dhe mbylljes së të gjitha detyrimeve teknike e ligjore.

Ky regjim është veçanërisht i dobishëm edhe për blerësit me kredi hipotekore: banka e tyre mund të sinkronizojë disbursimet me fazat e projektit (tranche-on-tranche), duke ulur rrezikun që klienti të shlyejë këste për metra katrorë që ende “nuk ekzistojnë”.

Në praktikë, kjo krijon një zinxhir disipline: zhvilluesi planifikon likuiditetin mbi bazë progresi, kontraktori paguhet për punën e verifikuar, ndërsa blerësi financon vetëm atë që ekziston.

Roli i bankës: administrues fondesh dhe financues

Banka mban dy funksione të dallueshme.

Së pari, si administruese e llogarisë së veçantë të projektit (escrow): liron fondet vetëm kur paketa tekniko-financiare është e plotë; refuzon çdo pagesë që nuk lidhet drejtpërdrejt me projektin; dhe raporton periodikisht progresin financiar.

Së dyti, si kredidhënëse kur projekti kërkon plotësim kapitali.

Për të shmangur konfliktin e interesit, këto funksione mbahen të ndara. Ekipi i administrimit të llogarisë së projektit operon i pavarur nga ekipi i kredisë, me politika të qarta për përputhshmërinë dhe autorizime të veçuara.

Kjo shmang konfliktin e interesit: kontrolli i dokumenteve nuk ndikohet nga objektivat e shitjes së kredive. Qëllimi është i përbashkët, por pavarësia operacionale ruan integritetin e mekanizmit.

Në fillim, vendoset edhe një garanci e përfundimit  —  p.sh. 10–20% e kostos së ndërtimit si cash në llogari ose garanci bankare e pakushtëzuar. Kjo përbën angazhim financiar të detyrueshëm nga zhvilluesi dhe krijon një jastëk sigurie në rast ngërçi.

Aktualisht, një garanci e tillë nuk është e parashikuar me ligj për projektet private, por do të siguronte angazhimin financiar të zhvilluesit.

“Step-in”: ndërhyrja që mban projektin në vijë

Ndonjëherë, pavarësisht rregullave, projekti devijon rëndë. E drejta e ndërhyrjes (step-in) aktivizohet jo vetëm kur kontraktori braktis punimet, por edhe kur zhvilluesi shfaq probleme, hap procedurë falimentimi/riorganizimi, shkel rëndë kontratën, i pezullohet/hiqet leja, shfaqen rreziqe serioze sigurie ose shkelje mjedisore, apo ka tejkalime të pajustifikuara të afateve.

Në këto raste, banka, në koordinim me autoritetet ligjzbatuese, ngrin disbursimet, njofton “mospërmbushjen”, jep një shtyrje afati për korrigjim (p.sh. 15–30 ditë) dhe, në mungesë zgjidhjeje, emëron një administrator të posaçëm.

Ky ka mandat të qartë: të thërrasë garancinë e përfundimit, të përdorë fondet e mbetura në llogarinë e projektit, të rishpërndajë kontratat (ose t’i transferojë te një kontraktor/zhvillues zëvendësues), të ribalancojë buxhetin dhe afatet dhe, nëse duhet, të tërheqë një linjë kredie të posaçme për mbylljen.

Kontratat me blerësit mbeten në fuqi; çdo rikalibrim i termave lejohet vetëm sipas rregullave të paracaktuara (p.sh. me miratimin e shumicës së tyre).

Kështu, një krizë e mundshme kthehet në një proces të menaxhueshëm, ku përfundimi i objektit ka gjithmonë përparësi dhe projekti nuk mbetet peng i fatit të një subjekti të vetëm.

Sigurim 10-vjeçar: mbrojtja pas dorëzimit

Mekanizmi nuk mbaron me kolaudimin. Ligji shqiptar tashmë kërkon një policë sigurimi 10-vjeçare për defekte strukturore, e mbyll ciklin e besimit: edhe pas dorëzimit, blerësi nuk mbetet i pambrojtur nëse shfaqen probleme të rënda konstruktive.

Kjo nxit projektim dhe zbatim më cilësor, ul konfliktet pas dorëzimit dhe stabilizon reputacionin e industrisë së ndërtimit.

Kjo masë është sot e detyrueshme me ligj për ndërtimet e reja, por duhet zbatuar rreptësisht dhe ndërgjegjësuar blerësit për ekzistencën e saj.

Në të vërtetë, kjo arkitekturë ka kosto shtesë: tarifat bankare për administrimin e llogarisë së veçantë të projektit (escrow), kostot e auditit nga audituesi i pavarur (auditues ligjor), çmimi i garancisë së përfundimit dhe i sigurimit 10-vjeçar, plus një nevojë më e madhe për kapital qarkullues.

Por, kostoja reale e pasigurisë është shumë më e lartë: vonesa të gjata, procese gjyqësore, prishje marrëdhëniesh, rënie besimi dhe penalizim i gjithë tregut të banesave.

Një mekanizëm i qartë bankar rrit parashikueshmërinë, ul rrezikun për blerësit dhe, me kalimin e kohës, ul edhe koston e kapitalit për zhvilluesit që performojnë mirë. Investitorët institucionalë dhe diaspora reagojnë pozitivisht kur kanë garanci se fondet lëshohen vetëm pas verifikimit teknik dhe financiar të fazave të punimeve të zbatimit.

Ka edhe një efekt anësor të shëndetshëm: konsolidim cilësor.

Zhvilluesit që mbështeten vetëm te paradhëniet pa mekanizma mbrojtës do ta kenë më të vështirë të konkurrojnë; ndërsa ata që planifikojnë financat dhe menaxhojnë riskun do të rriten.

Në një periudhë afatmesme, kjo prodhon një treg ndoshta më të vogël në numër aktorësh, por më të fortë në standarde.

Efektet në çmime dhe në konkurrencë

Në vitin e parë, ndoshta edhe në të dytin, çmimet e banesave mund të kenë një rritje të lehtë përtej trendit bazë, dhe nisja e disa projekteve mund të shtyhet derisa të mbyllen marrëveshjet bankare.

Ky është një efekt tranzicioni që shfaqet sa herë vendosen rregulla të reja të menaxhimit të rrezikut.

Më pas, kur bankat standardizojnë proceset dhe zhvilluesit adaptohen, kostoja e mekanizmit bie, ndërsa vlera e qëndrueshme, siguria e dorëzimit do të mbetet.

Për publikun, kjo është një marrëveshje e qartë: mund të paguhet pak më shumë në fillim, por rreziku që punimet të mbeten të papërfunduara bëhet i papërfillshëm.

Në planin konkurrues, mekanizmi rrit disiplinën financiare dhe favorizon aktorët që planifikojnë mirë likuiditetin; ai mund të rrisë barrën fillestare për zhvilluesit shumë të vegjël.

Rezultati tipik është një treg me standarde më të larta dhe me projekte që hyjnë në rrugën e financimit vetëm kur janë realisht të përgatitura për t’u përfunduar.

Stabilitet për një treg në rritje

Ndërtimi është një zinxhir besimi: nga planifikimi, projekt-zbatimi, leja e ndërtimit, themelet, e deri te çelësat në dorë. Sa më pak të mbështetet ky zinxhir te rastësia, aq më shumë kapital serioz dhe familje të zakonshme do të hyjnë me siguri në treg.

Llogaria e veçantë e projektit (escrow), disbursimi sipas fazave të verifikuara, garancia e përfundimit dhe e drejta e ndërhyrjes (step-in), të përmbledhura në Skemën e Përfundimit të Garantuar (SPG), janë praktika të provuara ndërkombëtarisht që rrisin disiplinën financiare dhe rrisin parashikueshmërinë e një projekti.

Nevojitet të përshtaten me realitetin shqiptar. Rezultati do të jetë i dukshëm: më pak rrezik, më pak zvarritje, më shumë siguri për blerësin dhe më shumë seriozitet për industrinë e ndërtimit.

Mesazhi: Që sektori i ndërtimit të banesave të rritet me qëndrueshmëri, duhen rregulla të thjeshta e të detyrueshme: llogari projekti, disbursim me faza, garanci përfundimi dhe step-in. Me këtë disiplinë, blerësi ka siguri, banka kontroll, zhvilluesi parashikueshmëri dhe çelësat dorëzohen në kohë./Monitor.al