Projektvendimi
Vërejtje me paralajmërim deri në kallëzim penal për dëmet ekonomike ndaj banorëve
Shpresa Mezini
Administrator i një pallati mund të bëhet kushdo që shpreh dëshirën për të ushtruar këtë detyrë. Të paktën kjo referuar përvojave të viteve të fundit, në vendin tonë, kryesisht praktikave të ndjekura te ndërtesat e reja, ku mjafton të vetëzgjidhesh si administrator dhe mund të trokasësh në derën e banorëve “pa pikën e problemit”, për t’u vjelë për çdo muaj tarifat mujore të mirëmbajtjes së pallatit, ku përfshihet pagesa e pastrimit dhe e ashensorit. Mirëpo, raste si këto janë kthyer shpesh në burim konfliktesh mes banorëve dhe administratorëve, për shkak se në rast defektesh, paratë që grumbullohen për çdo muaj nuk përdoren për rregullime të këtij lloji, përkundrazi i ashtuquajturi administratori i pallatit, kërkon të tjera para, duke arritur deri në shuma të konsiderueshme. Praktikë kjo në shkelje flagrante me ligjin në fuqi për “Administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesat e banimit”, i miratuar në muajin prill të vitit 2009, i cili detyron banorët në komunitet të respektojnë normat e etikës dhe të bashkëjetesës, të paguajnë tarifën e administrimit dhe në rastet kur nuk banon apo e kanë dhënë njësinë me qira për të tretë, të lejojnë kryerjen e inspektimeve dhe të riparimeve të pronës së përbashkët. Por, ligji ekzistues, ndërsa detyron banorët të paguajnë, nuk saktëson as kriteret dhe as ndëshkimet ndaj administratorëve, që shpesh janë akuzuar se përveç rrogës mujore që mbajnë për vete, abuzojnë me pjesën tjetër, ndërsa banorët nuk dinë ku të kërkojnë llogari për “taksat” që paguajnë sistematikisht.
Në një situatë kaotike si kjo, Drejtoria e Politikave dhe Shërbimeve për Objektet në Bashkëpronësi, në Bashkinë e Tiranës, me propozim të kryebashkiakut Lulzim Basha, ka hartuar një projektvendim për ndryshime në ligjin ekzistues për “Administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesat e banimit”. Gazeta “Shqip” ka arritur të sigurojë relacionin e projektvendimit, ku për herë të parë parashikohen qartazi kriteret e përzgjedhjes së administratorëve, detyrat, penalitetet dhe mbikëqyrja, që do i bëhet ushtrimit të detyrës së tyre. Por, për të hyrë në fuqi zbatimi i këtyre ndryshimeve, që pritet t’i bashkëngjiten ligjit për “Administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesat e banimit”, duhet firma (leja) e Ministrisë së Turizmit dhe Zhvillimit Urban, veprim që nuk është kryer ende, ajo që përfundimisht do t’i jepte zgjidhje kaosit të krijuar në procesin e administrimit të pallateve në kryeqytet, që ka humbur funksionin duke u përdorur vetëm e vetëm për qëllime përfitimi, e jo si një shërbim që i ofrohet qytetarit, praktikë tashmë e konsoliduar në vendet e Europës.
Kriteret
Administrator i një pallati nuk mund të jetë kushdo kandidat që e aspiron këtë pozicion pune. Referuar relacionit të projektvendimit, të Bashkisë së Tiranës, administratori duhet të plotësojë një seri kushtesh. Kështu, personi fizik, i cili kërkon të regjistrohet në librin përkatës të administratorëve, duhet të plotësojë këto kritere: “Të ketë përfunduar të paktën shkollën e mesme (niveli 2+1+1) dhe të ketë kryer një kurs formimi profesional në menaxhimin e pasurive të patundshme në një nga institucionet publike ose private të formimit profesional të licencuara nga Qendra Kombëtare e Licencimeve; të mos jetë dënuar për vepra penale të kryera me dashje, si edhe të jetë regjistruar në Qendrën Kombëtare të Regjistrimit (QKR) si person fizik.
Sipas relacionit, për t’u regjistruar në librin përkatës të administratorëve, i interesuari duhet të paraqesë dokumentet origjinale ose kopje të noterizuara, si: “Kërkesë me të dhëna të përgjithshme, e plotësuar dhe nënshkruar prej tij, të shoqëruar me dy fotografi; ekstraktin e QKR-së për regjistrimin si person fizik me objekt veprimtarie administrimi i bashkëpronësisë në ndërtesa; kopje të dokumentit që vërteton kryerjen e kursit.
“Personi juridik, i cili kërkon të ushtrojë veprimtari për administrimin e ndërtesave duhet të plotësojë këto kushte: ‘Të ketë si objekt veprimtarie ndër të tjera administrimin e ndërtesave në kuptimin e ligjit ‘Për administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesat e banimit’; të ketë të punësuar, të paktën një person, që plotëson kriteret e sipërpërmendura; të mos jetë dënuar për vepra penale të kryera me dashje. Personi juridik, për t’u regjistruar në librin e administratorëve duhet të paraqesë dokumentet origjinale ose kopje të noterizuara, si: kërkesë me të dhënat e përgjithshme, i plotësuar dhe nënshkruar rregullisht prej përfaqësuesit ligjor të subjektit kërkues, të shoqëruar me dy fotografi të tij; ekstraktin e QKR-së për regjistrimin si person juridik me objekt veprimtarie, ndër të tjera veprimtari administrimi i bashkëpronësisë në ndërtesa; vërtetim të gjendjes gjyqësore për administrimin e shoqërisë (data e dëshmisë të jetë jo më parë se 3 muaj nga data e dorëzimit të kërkesës); të dhëna të përgjithshme për personin përgjegjës për ndjekjen e administrimit të bashkëpronësisë”, kërkohet në relacionin e projektvendimit për “Administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesat e banimit”.
Listimi
“Kërkesa për regjistrim në librin e administratorëve i drejtohet kryetarit të njësive vendore përkatëse dhe shoqërohet nga dokumentacioni i mësipërm i kërkuar për personat fizikë ose juridikë.
Procedurat administrative për pranimin dhe shqyrtimin e kërkesave të subjekteve për regjistrimin në librin e administratorëve ose heqjen nga libri ndiqen nga Drejtoria e Politikave dhe Shërbimeve për Objektet në Bashkëpronësi në përputhje me legjislacionin në fuqi, dhe dispozitat e këtij projektvendimi. Me miratimin e regjistrimit të subjektit, bashkia/komuna lëshon dokumentin e regjistrimit, i cili përmban: emrin e personit fizik/juridik; mbishkrimin “Shoqëri administrimi” ose “Administrator”; adresën e plotë të selisë dhe degëve”, thuhet në relacion. Sipas tij, menjëherë pas përfundimit të kësaj procedure, Drejtoria e Politikave dhe Shërbimeve për Objektet në Bashkëpronësi merr në dorëzim kërkesën më dokumentacionin shoqërues, si dhe jep sqarimet e nevojshme për plotësimin e tij. “Shqyrton dhe vlerëson kërkesat, verifikon plotësimin e kritereve, kushteve për regjistrimin e veprimtarisë, i propozon kryetarit të bashkisë/komunës përkatëse për regjistrim, njofton subjektin për miratimin ose refuzimin e regjistrimit”. Sipas projektvendimit të Bashkisë së Tiranës, Drejtoria e Politikave dhe Shërbimeve për Objektet në Bashkëpronësi brenda 15 ditëve nga marrja e kërkesës prej subjektit të interesuar duhet të shprehet zyrtarisht me shkrim për miratimin ose refuzimin e kërkesës së tij për regjistrim. Mësohet se në rastin e mosmiratimit të kërkesës për regjistrim, subjekti ka të drejtë të ankimojë vendimin, në përputhje me kodin e procedurave administrative.
Përjashtimi
Ata që plotësojnë dokumentacionin e kërkuar dhe që janë përzgjedhur për t’u bërë pjesë e listës së administratorëve, nuk do të çuditen nëse një ditë do të përjashtohen nga lista. Në një prej kapitujve të projektvendimit për “Administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesat e banimit”, parashikohet edhe përjashtimi i tyre nga lista, shkarkimi nga detyra, në raste shkeljesh dhe abuzimesh të rënda financiare. “Heqja nga libri i administratorëve kryhet kur: ka shkelje të përsëritura të evidentuara nga kryesia e asamblesë së bashkëpronarëve, shpallet falimentimi i administratorit / shoqërisë administruese, gjykata merr vendim të formës së prerë duke shpallur fajtor administratorin / shoqërinë administruese për abuzime financiare, kur subjekti nuk ka dorëzuar certifikatën e kryerjes së kursit të kualifikimit, nëse ai konsiderohet fajtor, është i detyruar t’i shlyejë dëmet asamblesë së bashkëpronarëve të kontraktuar”, parashikohet në relacion.
Mbikëqyrja
Ajo që është edhe pjesa më e rëndësishme e këtij projektvendimi, për sa i takon interesit të qytetarëve, është se me hyrjen në fuqi të këtyre ndryshimeve, puna e ushtruar nga administratorët e pallateve nuk do të jetë më pa “zot”. Ata do të japin llogari dhe do të mbikëqyren nga kryesia e asamblesë së bashkëpronarëve, e cila do të evidentojë nëse ka ose jo shkelje nga ana e tyre. Asambleja do të inspektojë të gjitha veprimtaritë e parashikuara në kontratën e lidhur nëpërmjet saj dhe administratorit, për sa i takon administrimit dhe mirëmbajtjes së banesës. Ndërkohë, mësohet se kryesia e asamblesë ka për detyrë të njoftojë një herë në vit në mbledhjen e asamblesë së bashkëpronarëve mbi veprimtarinë e administratorit / shoqërisë administruese.
Penalitetet
Në projektvendim theksohet se administratori ndëshkohet kur kryen veprime që bien në kundërshtim me rregulloren e Këshillit të Ministrave “Për administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesa”, me udhëzimet e ministrit që sanksionojnë detyrimet e përgjegjësitë e tyre; kushtet e kontratës e lidhur midis tyre dhe kryesisë së asamblesë. “Administratori njoftohet me postë të porositur, të paraqitet për dëgjim pranë Drejtorisë së Politikave dhe Shërbimeve për Objektet në Bashkëpronësi jo më vonë se 10 ditë nga marrja e kërkesës nga asambleja. Njoftimi përmban arsyet e ankesës së asamblesë së bashkëpronarëve dhe datën e paraqitjes së tij për dëgjim pranë strukturës, datë e cila duhet të caktohet 10 ditë mbas dërgimit të njoftimit, në mënyrë që administratori të përgatitet për mbrojtjen e tij. Drejtoria e Politikave dhe Shërbimeve për Objektet në Bashkëpronësi mund të propozojë: vërejtje me shkrim, për shkelje që nuk kanë sjellë dëm ekonomik për asamblenë e bashkëpronarëve dhe kryhen për herë të parë; vërejtje me paralajmërim, për shkelje që nuk kanë sjellë dëm ekonomik, të përsëritura brenda një periudhe gjashtëmujore. Asambleja e bashkëpronarëve mund të bëjë kallëzim penal në Prokurorinë e Rrethit, ku ndodhet objekti i administrimit për shkelje me dëm ekonomik që administratori ka bërë ndaj asamblesë.